Pour développer un projet de territoire, qu’il porte sur le développement économique ou le logement, la maîtrise du foncier, « c’est la mère des batailles », a déclaré Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, le 18 novembre, à l’occasion de l’ouverture du Congrès des maires, à Paris. Lors d’une conférence, ce dernier a échangé avec plusieurs élus locaux qui font face aux défis de concilier les exigences de la loi Zéro artificialisation nette (ZAN) d’ici à 2050 et leur politique de gestion du territoire déjà en place.
ZAN, une ambition complexe
« La loi reste trop complexe », pointe Véronique Pouzadoux, maire de Gannat (Allier), petite commune rurale, et secrétaire générale adjointe de l’Association des maires de France (AMF). « On a voulu faire en sorte que le foncier soit de plus en plus rare pour de bonnes raisons. Mais nous n’avons pas pensé que les prix allaient de plus en plus augmenter », épingle-t-elle.
Cette dernière ainsi que Sylvain Robert, maire de Lens (Pas-de-Calais), ont d’ailleurs souligné les difficultés pour réhabiliter les anciennes friches industrielles, avec « peu » de moyens. « Aujourd’hui, le ZAN peut être une philosophie que l’on partage, mais dans les modalités pratiques, on a chacun notre histoire. Si je prends le cas de mon territoire, au passé minier, la reconquête des friches, qui représentent des hectares conséquents, a un coût démesuré de dépollution des sols », illustre Sylvain Robert. La dotation politique de la ville (DPV), dont bénéficie sa commune, est notamment jugée insuffisante.
La maire de Gannat « attend beaucoup » de la proposition de loi du député Harold Huwart (groupe Liot) de simplification du droit de l’urbanisme, qui est en passe d’être promulguée. Le ministre Vincent Jeanbrun promet aussi un « choc de simplification » pour relancer la création de logements. « Je partage le souci de frugalité foncière, mais on sent le besoin d’assouplir la loi ZAN. Sur la question du foncier, il faut qu’on puisse doter les maires d’outils qui leur simplifient la vie », acquiesce le ministre.
Oser de nouvelles approches
« Nous n’avons pas besoin d’une nouvelle loi ! » affirme, de son côté, Thierry Repentin, maire de Chambéry (Savoie) et vice-président de l’AMF. Des outils de maîtrise du foncier, qu’il faudrait « améliorer » , existent selon lui. Michèle Raunet, notaire, a en effet énuméré différents outils à la disposition des communes : les baux longue durée, tels que le bail emphytéotique administratif (BEA) et le bail à construction, ainsi que l’autorisation d’occupation temporaire du domaine public (AOT), ou encore le droit de préemption urbain. Elle invite donc les élus à se saisir de ces outils juridiques parce qu’ils permettent « de maîtriser le foncier dans le temps ». « À Chambéry, on ne vend plus de terrain. On ne fait plus que du bail à construction », met ainsi en avant le maire. Conclu pour une période allant de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans, le bail à construction est un contrat qui permet à une personne morale ou physique (le preneur) de louer un terrain à une autre personne (le bailleur) pour y construire un bâtiment, moyennant le paiement d’un loyer.
L’enjeu est aussi de davantage mobiliser les établissements publics fonciers (EPF) locaux, ajoutent M. Repentin et la députée Constance de Pélichy (groupe Liot). Cette dernière demande au Gouvernement de « faciliter leur couverture nationale et de renforcer le financement des EPF afin de leur permettre de pouvoir être présents dans bien plus de projets qu’aujourd’hui ». Catherine Lhéritier, maire de Valloire-sur-Cisse (Loir-et-Cher), plaide aussi pour que chaque commune puisse adhérer elle-même aux EPF, « quand l’intercommunalité (EPCI), auquel elle appartient n’y adhère pas ».
La question des logements vacants occupe également l’esprit des élus : la députée Constance de Pélichy propose, tout comme Thierry Repentin, la création d’un crédit d’impôt de 25 % en faveur des propriétaires réhabilitant et remettant sur le marché des logements vacants, dans le projet de loi de finances pour 2026. « Cela permettrait de sortir de la vacance 110 000 logements en France. On ne parle pas que du ZAN, on parle de la capacité de nos cœurs de ville et nos cœurs de bourg à rester vivants, à cesser la désertification », défend la députée.
Les idées ne manquent pas du côté des maires : Thierry Repentin et Sylvain Robert appellent à permettre aux communes de « majorer plus facilement » la taxe d’aménagement, afin de reconvertir les friches industrielles, commerciales et urbaines. Le maire de Chambéry souhaite également l’ouverture d’une « expérimentation permettant aux communes de plafonner le prix des terrains à construire ».
Développer l’art de la frugalité
Sur les outils fonciers, le ministre du Logement soutient l’idée de pouvoir construire différemment et de laisser aux collectivités « la liberté d’innover ». Il a évoqué l’installation « de tiny houses » par des élus du Morbihan, des micros-maisons mobiles pour loger des saisonniers. « Il ne s’agit certainement pas de les généraliser. Mais là où il y a une envie, une appétence, pourquoi pas ? » suggère Vincent Jeanbrun.
Des élus locaux ont aussi « inventé le construire dans mon jardin (« build in my backyard »). C’est-à-dire aller faire de la micro-densité dans des tissus pavillonnaires, parce qu’on va transformer un garage, qui ne sert plus, en logement, ajoute le ministre, et il est évident que ça doit se faire sous le contrôle des maires, et pas de manière sauvage ». Pour éviter d’urbaniser de nouveaux espaces, Vincent Jeanbrun se montre donc plutôt favorable à accompagner les propriétaires à construire des logements sur leurs parcelles.
Par ailleurs, interrogée le 12 novembre 2025 par le Sénat, Françoise Gatel, la ministre de l’Aménagement du territoire souhaite, de son côté, « tirer les leçons de cet irritant que constitue le ZAN ». Une fois l’examen du budget achevé, la ministre veut concerter les sénateurs et les députés, qui ont chacun déposé une proposition de loi. « Je veux rapprocher les points de vue pour que nous essayions, avec intelligence, de sortir de cette situation, en faisant confiance aux élus locaux. Je plaide une nouvelle fois pour la vertu, c’est-à-dire la frugalité foncière, tout en prévoyant la possibilité d’une souplesse responsable », a déclaré la ministre.
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